So ganz grundsätzlich interessiere ich mich für Stadtentwicklung. Ein wichtiges Thema. Und wenn man sich Kommunen so anschaut, dann fällt auf, dass überall innerstädtische Brachen zu finden sind. Warum ist das so?
Wir alle kennen diese Grundstücke in unseren Städten: Beste Lage, einst voller Leben, doch heute ein trauriger Anblick hinter Bauzäunen. Große Ankündigungen und bunte Visualisierungen von neuen Quartieren wechseln sich ab, aber die Bagger rollen so gut wie nie.
Oft wird die Schuld für den Stillstand bei lokalen Planungsfehlern gesucht, doch das Phänomen hat systemische Ursachen im weltweiten Immobilienmarkt. Warum sind solche innerstädtischen Brachen für Teile der Finanzwelt oft lukrativer als fertige Gebäude?
Hier sind die drei wichtigsten Mechanismen dahinter:
- Landbanking statt Bau
Für bestimmte Immobilienfonds und Investoren liegt das eigentliche Geschäft nicht im Bauen, sondern im strategischen Sichern von Flächen. Alte Gewerbe- oder Industriebrachen werden günstig erworben und oft über Jahre im Portfolio gehalten, während die Bodenpreise ganz allgemein steigen. Das Risiko und die enormen Kosten eines tatsächlichen Bauprojekts werden dabei bewusst gemieden.
Landbanking ist eine Anlagestrategie im Immobilien- und Finanzsektor, bei der Investoren unbebaute Grundstücke oder Brachflächen kaufen, um sie langfristig als Spekulationsobjekt zu halten, anstatt sie selbst zu bebauen. Das Ziel ist es, ausschließlich von der Wertsteigerung des Bodens zu profitieren.
- Die Wertsteigerung auf dem Papier
Der größte Gewinnsprung passiert oft am Schreibtisch. Die Eigentümer verhandeln intensiv mit den Kommunen über neue, lukrativere Bebauungspläne. Durch rechtliche Kniffe – wie etwa die Zusammenlegung von Grundstücken zur Vermeidung von Abstandsflächen – wird das maximal Mögliche herausgeholt. Sobald eine Stadt ein neues, massives Baurecht genehmigt, vervielfacht sich der Wert der Brache quasi über Nacht.
- Das Grundstück wird weitergereicht
Sobald die rechtlichen Hürden genommen sind und das Baurecht maximiert wurde, wird das Grundstück nicht selten einfach an den nächsten Fonds oder Investor weiterverkauft. Mit jedem Eigentümerwechsel steigt der Preis der Fläche enorm an, ohne dass auch nur ein einziger Stein bewegt wurde.
Diese Methode wird Flipping genannt. Flipping ist eine Anlagestrategie, bei der Investoren Grundstücke oder Immobilien kaufen, um sie so schnell wie möglich mit Gewinn wieder zu verkaufen.
Das Resultat für die Stadt:
Am Ende dieser Kette ist das nackte Grundstück bereits so teuer geworden, dass der tatsächliche Bau für den finalen Projektentwickler wirtschaftlich kaum noch darstellbar ist. Kommen dann noch steigende Zinsen und Baukosten hinzu, rechnet sich das Projekt nicht mehr. Die Folge: jahrelanger, sichtbarer Stillstand.
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